家賃・敷金・礼金を交渉する方法 



家賃・敷金・礼金を交渉する方法


お部屋を借りる時には、必ず交渉をすることをおすすめします。

築が新しい物件や人気物件は交渉しても下がらないこともありますが、
大家さんとしては入ってほしいと思っているため、相談できる可能性はとても高いのです。

もし家賃が下がれば、長く住めば済むほど得になり、敷金礼金が下がれば初期費用を安くすることができます。交渉すること自体は無料ですので、ぜひお試しください。




家賃交渉の方法1(交渉成功は営業マン次第)




基本的に交渉は直接大家さんとはできません。営業マンが大家さんに交渉します。
下がるかどうかは営業マンの腕にかかっています。

営業にとって家賃を交渉することは大家さんを不快にさせてしまうため、したくないお話です。そのため、交渉したフリをすることが頻繁にあります。


■営業マンを褒める

営業マンをほめたり感謝の意を伝えたり、気分を良くさせることが大事です。仲良くなればなるほど、交渉に力を入れてくれる傾向にあります。


■営業マンに言うと効果的な言葉

気に入ってここに住みたいという物件が見つかれば、次のように言います。

「他の物件と迷っていて、他がこの金額だからこれより下がればここにします」

「前に住んでいたところがこの金額だったため、今回もこの金額以下で探しています」

「今回の引越で予算を決めていまして、初期費用がこれくらいに収まるように考えていたため、ここまでを下げてください」

「会社の規定でこの金額までと指定があります」

最後に必ず言わなければならないことが、

「この金額まで下がったらここに決めます」

と入居の意志をはっきり伝えてください。

この最後の一言がなければ、営業は本気で交渉してくれません。
下がったのなら決めてくれるのですから、本気で交渉してくれるはずです。

下がればラッキーですし、下がらなければまた他の物件で交渉してもらえば良いのです。
一度交渉してくれたにもかかわらず断ってしまった場合、2度とその営業マンは交渉してくれませんのでご注意ください。モチベーションはかなり下がって、次回はやったふりしかしません。

営業マンをやる気にさせることが、家賃交渉の方法の一つです


家賃交渉の方法2(大家さんと直接交渉)




基本的に大家さんと直接交渉することはできませんが、例外もあります。

案内の時に大家さんも一緒に中を見るケースがあります。
その時に営業マンに言ってもらうよりも、自分で交渉すると下がりやすいのです。

「家賃を少し下げていただけたら、ここにしたい」という意思を示せば、大家さんも直接言われると断りづらいこともあり、下げてくれることがあります。

案内時に大家さんは立ち会わないが、居場所がわかったとき、後日訪問して直接お話しします。
「以前見させていただいたのですが、少しでも安くなれば入居を検討したい」
と入る意志を伝えます。

ここまでする人は、どうしてもここに安く入りたい場合です。
下がる可能性は0ではありません。


家賃交渉の方法3(別の不動産屋で再交渉)




紹介されたお部屋を交渉し、下がらなかった場合。
他の不動産屋に行って、再度交渉します。

このようなときに効果があります。
・最初の営業マンが本当に交渉したかどうか不明の時。
・営業マンがベテランでうまく交渉してくれそうな時。
試してみることも良いと思います。

ただ、これは危険な要素もあります。
もし申込をして交渉していた場合、大家さんに個人情報を見られています。

交渉するような人は入れたくないと思っている大家さんはたくさんいます。
再度申込をすると同じ人だと思い、「この人は断って」と言われるケースがあります。そうなるとこのお部屋は借りることができなくなります。本当にここにしたい場合は2度目の交渉は避けたほうが良いです。

申込をしないで交渉してくれる場合に有効です。


他の不動産屋へ行くことで仲介手数料を半額にできる場合があります。
仲介手数料を無料にする方法2


家賃交渉の方法4(現住居の家賃を下げる方法)




まず他の入居者が今どのくらいの家賃で入っているかを確認します。
もし他のお部屋の家賃が安ければ、交渉の余地があります。
下がるタイミングとしては更新の時です。

物件の価値は、年々下がっていきます。
長く住めば周りの家賃は必然と下がっていくものです。

自分の家に空室がないかインターネットで検索します。
もし自分の家より安く募集が出ていた場合、管理会社にこのように交渉します。

「引越しを検討して探しているのですが、他のお部屋が安く出ているのを見ました」

「もし下がるなら更新を検討します。大家さんに交渉してくれませんか」


不動産屋は大家さんにお話をしてくれます。
大家さん次第ですが、空室にするよりは下げて入っていてもらった方が良いので、 たいていの場合少し安くしてくれます。


敷金を交渉する方法




敷金は戻ってくるお金。礼金は戻らないお金です。
敷金は退去時の原状回復費用に充てられ、余った分は戻ってきます。
大家さんにとっては、預かり金であり、原状回復さえできればそれで良いのです。

交渉するのは営業マンです。

■敷金2ヶ月を1ヶ月にする方法

「急な引越で初期費用をできるだけ抑えたいので、敷金を1にしてくれませんか」
「もし原状回復費用が敷金を超えたら、退去時に実費清算します」


⇒退去時に超えた分を払ってくれることがわかれば、大抵は下げてくれます。


■敷金なしにする方法

「敷金をなしにする代わりに、クリーニング代を別で○万円払います」

⇒大家さんは退去時のクリーニング代は確実にほしいと思っています。敷金はなしでもクリーニング代ということで別で支払えば敷金をなしにしてくれます。少しですがお得になります。

または、
「退去時に必ず原状回復費用を支払いますので、敷金をなしにしてくれませんか」
「最後に原状回復費用を支払うという念書を書きます」


⇒確実に払ってくれるという確約があれば、少しは安心する大家さんもいます。


このように言えば、なしにしてくれる大家さんはいますが、以前に清算でトラブルがあった大家さんの場合は難しいです。
初期費用を抑えるために、交渉することは良いですが、退去時に支払うことを考えれば、引越代などで相当な負担になります。実際に支払えずトラブルになるケースは多いです。
少しでも余裕があれば、敷金は預けたほうがオススメです。


礼金を交渉する方法




そもそも礼金とは、「大家さんへのお礼金」として説明がされていますが、
大家さんにとっては、「不動産屋へ支払うお礼金」と捉えています。

物件が決まると、大家さんは不動産屋さんに1ヶ月分の報酬を支払ことがほとんどです。 大家さんは「礼金を不動産屋に上げる」と言う考え方の人がとても多いのです。

そのため不動産屋としては、礼金を下げると大家さんからの報酬がその分減ることになりますので大家さんと言うよりは不動産屋が下げたくないのです。

中には礼金なしでも不動産屋に報酬をあげるところもあります。それは良心的な大家さんでまれです。

礼金を交渉して下げることは、比較的難しいですが、いろいろな方法でなしにできますのでご紹介します。ただ下げてと言っても下がりません。
大家さんにとって何かしらのメリットがなければ下がりません。


■早く入れるという意思を示す

すぐに入ってもらえば、空室期間も少なくなるため、安くしてでも入ってもらいたい大家さんは多いです。

「すぐに入りますので、礼金を安くしてください」
「急な引っ越しのため、初期費用を抑えるため、礼金をなしにしてください」


営業マンが大家さんに交渉するときに良く使う言葉

「礼金を下げて今入るのと、1ヶ月空室があるのは一緒です。1ヶ月空くよりは先に入ってもらった方が良いですよね」

⇒すぐに入りたいという意志を示すことで、礼金を交渉することができます。


■家賃を上げて礼金をなしにする

「家賃を数千円上げる代わりに礼金をなしにしてください」

⇒家賃を上げれば、長く住むほど礼金分を取り戻せるため、大家さんにとっては悪い話ではありません。


■広告料付物件を交渉する

広告料付物件を見逃すな

広告料つき物件を見逃すな




仲介営業マンがお部屋を決めると管理会社から広告料(紹介料)をもらえる物件があります。

「広告料」「AD(エーディー)」「バック」 などと営業は呼びます。

仲介会社は基本的にはお客さんからの仲介手数料しかもらえませんが、 管理会社からも広告料をもらえる物件もあります。 そのため、営業マンはこのような広告料つき物件をおすすめしてきます。


探す方はそれはチャンスと思い、交渉をするのです。

「交渉しやすい物件」 ⇒ 「広告料が付く物件」


この広告料を礼金やフリーレント、仲介手数料に割り当てることができます。
広告料付物件であれば、交渉ができる可能性が非常に高いのです。


ただ、初心者はどれが広告料付物件かなんて、見当もつきません。
広告料物件の見極め方を公開します。


■広告料物件の見極め方

営業マンが他の不動産屋の物件を紹介するときに、その不動産屋からFAXで資料を取り寄せます。その資料の右下の方に 「AD100」、「広告料1ヶ月分」などと書かれていることがあります。

それを見つけることができれば、その物件は広告料つきの物件です。


最近は、その部分をお客さんに見られないように、消してから紹介する営業マンもおります。

FAXが到着した後に、裏の方に行って資料に修正を加えている様子がわかればそれも広告料つきの物件の可能性は非常に高いです。



もう一つの方法は、

図面の下の方に取引形態が書いてあります。
不動産屋がどのような立場かを示すもので、
「貸主」「代理」「専任」「仲介」などの記載があります。

取引形態がもし「貸主」であればこの物件の大家さんということになりますので、 広告料つき物件と判断できます。
大家さんは決まった際に1ヶ月分の報酬を不動産屋に払うことが一般的です。


もしこの方法で貸主とわかれば、礼金や仲介手数料などを交渉してみましょう。

あとは営業マン次第ですが、「交渉して下がれば決めます」
と言えば、広告料を削って安くしてくれます。


家賃発生日を延ばす方法




一般的に、お部屋の入居申込後、約2週間後に新居の家賃が発生すると言われております。

今住んでいるお部屋は1か月前に解約を出すところがほとんどです。
家賃が重なる期間を少なくするために、交渉が必要です。


例えば、「1月中旬」に申込をした場合、通常は家賃の発生日は「2月上旬」くらいになりますが、大家さん次第で延ばせたり延ばせなかったりします。


少しでも家賃発生日を延ばせるような方法をお伝えします。


「今日契約でも良いので延ばしてください」

⇒一度契約すれば、キャンセルはできず、通常解約となります。
 敷金礼金を返す必要もないため、早めに契約をできるということに大家さんは安心します。


「もし1年以内に解約する場合、1か月分の違約金を支払います」

⇒家賃発生日を延ばしてもすぐ出るようであれば貸した意味がありません。1年以上は住んでもらえるという安心感があると効果的です。


「家賃を1000円あげるので、家賃発生は延ばしてください」

⇒予算がある方にはオススメです。長く住めば大家さんにとってもお得だからです。


あとは、大家さん次第ですが、大家さんに交渉するのは営業マンです。
営業マンに頑張ってもらえるような雰囲気作りも必要です。




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posted by 賃貸比較 at 23:24 | 家賃・敷金・礼金交渉をする 
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